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課程背景

房地產行業已進入高投入、高風險的“白銀時代”，行業競爭與生存環境日益惡劣，投資并購業已成為眾多房企實現彎道超車的戰略要求與必備技能。

2017 年開始，房地產并購市場風起云涌，馬太效應越發顯著，在地價水漲船高的市場環境下，并購是房企迅速擴張發展之利器，“白銀時代”并購是每個房企管理者都必須盡快適應的新的發展方式，也是必須熟練掌握的生存技能，更是保證企業升級變革的根本保證，也是企業發展的助推器。

項目并購痛點重重、風險四伏，如何優化交易模式，降低并購風險，提高拿地效率，成為房企發展新課題。

本課程基于法律視角和房企實操視角兩個維度，雙管齊下分析風險規避與并購技巧，深入研究行業標桿與“黑馬”投資并購之經典案例。

課程收益

深入理解我國房地產投融資現狀和前景，掌握最新房地產融資和并購的各類相關政策，了解房地產融資要點、難點破解和風險控制，掌握各種房地產企業和項目融資方式的特點及創新和機遇，全面掌握房地產股權和資產并購與盡職調查的流程和各種方式，通過各類最新和典型的案例分析獲得啟示。

課程對象

房地產公司董事長、總經理、分管副總經理、投資發展總監、財務、成本、資金條線管理人員。

課程大綱

DAY1：

一、房地產并購的內容、形勢和戰略動因

1. 房地產行業的發展趨勢

2. 房地產并購的內容和戰略動因

3. 2018 年和 2019 年房地產收并購的特點

4. 案例分析：保利發展和招商蛇口

二、房地產并購的方式

1. 房地產項目并購的方式

2. 房地產資產并購的特點

3. 房地產項目公司股權并購的特點

4. 房地產項目公司股權和資產的稅務籌劃

5. 增資擴股和股權并購方式的比較

6. 國有、民營和外資企業并購的特點

7. 住宅、辦公、商業、旅游地產等投資攻略

8. 拓展經理應具備的主要能力

9. 案例分析：青島項目

三、房地產并購全流程和前期策略

1. 房地產投資、開發、運營、并購的一般流程

2. 房地產并購前的策劃

3. 前期項目尋找的技巧及案例分析

4. 土地和項目的投資評估方式

5. 投資和開發的十二大風險和規避方式

6. 盡職調查的內容及其前、中和后的風險

7. 估值、法務、財務、對價和溢價

8. 房地產并購各類融資和策略

9. 房地產合作項目的管理方式

10. 房地產并購、小股操盤和輕資產管理

11. 案例分析：萬科并購合作案、金地并購合作

12. 房地產各類重要文件介紹

四. 土地和項目的投資評估方式

1. 土地和項目的評估方式和案例分析（含市場比較

法、投資回報法、成本計算法）

2. 靜態和動態投資回報

3. 敏感性分析

4. 四張表的管控（成本和利潤測算、現金流、工程進

度、銷售進度）

5. 案例分析：北京項目和盛世神州基金案

五. 投資和開發的十二大風險和規避方式

1. 戰略和前期管理風險和規避

2. 盡職調查和決策風險和規避

3. 融資和資金鏈和規避

4. 項目管理風險和規避

5. 案例分析：廣西、長沙和無錫項目

DAY2：

六. 盡職調查的內容及其前、中和后的風險

1. 盡職調查的內容

2. 盡職調查在收購流程中所處的環節（含杭州項目

案例分析）

3. 財務及稅務審計的重要作用

4. 法務的重要作用

5. 盡職調查的隱患及案例分析

6. 盡職調查的渠道、方法、報告及其結果利用

7. 盡職調查常用工具網站

七. 估值、法務、財稅、對價、溢價和支付方式

1. 房地產集團公司和資產估值

2. 法務安排

3. 財稅謀劃

4. 估值、對價和溢價處理和案例分析

5. 支付方式

八. 房地產并購各類融資和策略

1. 債權、股權和夾層投融資比較

2. 我國房地產融資產品現狀和前景（含金地和盛世神

州基金案例分析）

九．房地產并購合作項目的管理方式

1. 控股和參股投資項目合作主要內容和協議

2. 案例分析：Top 房企項目合作協議（條款）

3. 參股項目執行監管內容及案例分析

十．房地產并購、小資金和小股操盤及輕資產管理

1. 房地產并購和輕資產管理

2. 小資金和小股操盤及輕資產管理

3. 萬科小資金操盤+輕資產管理模式

4. 萬達、紅星美凱龍、綠城的輕資產管理模式

5. 房地產輕資產管理的模式設計和方法

張老師

資深房地產投融資和戰略專家

全國房地產投資基金聯盟副會長

盛世神州基金合伙人、瑞軾基金總裁

近年參與管理投資項目 18 個（包括萬科、麥格理等項目）、資金量超過 100 億（包括東方資產和信達資產及信托的資金等）；熟悉民企、國企和外資房地產投融資方式和各類機構運作。

曾任職于全球最大的房地產投資集團之一的聯實集團（Lend Lease）、澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行（Macquaire Bank）和盛世神州基金，長期擔任房地產和金融企業高級管理職位。在房地產市場、投資、管理、開發、金融和戰略方面有 20 多年經驗。

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